Tipps beim Immobilienverkauf: 10-Jahres-Frist beachten

12 Februar 2015

Dass beim Kauf einer Immobilie Grunderwerbssteuer fällig wird, dürfte den meisten bekannt sein. Dass der Fiskus aber auch beim späteren Verkauf des „Betongoldes“ gern die Hand aufhält und eine mittlerweile erzielte Wertsteigerung besteuert, dürfte für manchen Hausbesitzer eine unangenehme Überraschung sein – gerade in Zeiten rasant steigender Immobilienpreise. „Hier sollte man deshalb stets die so genannte Spekulationsfrist beachten“, sagt Dr. Hartmut Schwab, Präsident der Steuerberaterkammer München.

Die Spekulationsfrist legt fest, dass man ein Haus oder eine Eigentumswohnung nur dann steuerfrei wieder verkaufen kann, wenn man sie mehr als 10 Jahre lang besessen hat. „Dies gilt für alle fremdgenutzten Immobilien“, weiß Schwab. Maßgeblich für den Zeitraum ist das Datum des Kaufs, bei einem Neubau oder einer Erweiterung der jeweilige Fertigstellungstermin. Reine Reparatur-Renovierungen haben hingegen keine Auswirkungen. „Steuerlich kann es sich möglicherweise lohnen, den Verkauf noch ein wenig hinauszuschieben, bis die Frist verstrichen ist“, rät der Kammerpräsident. Eine Ausnahme von der 10-Jahres-Regel stellt lediglich das selbst genutzte Wohneigentum dar: „Hier gilt diese Frist nicht, ein früherer Verkauf ist aus steuerlicher Sicht also problemlos möglich“, erläutert Schwab. Wurde die Wohnung jedoch anfangs fremdvermietet, muss man sie vor dem Jahr des Verkaufs zwei volle Kalenderjahre lang selbst genutzt haben, damit keine Einkommensteuer ausgelöst wird.

Allerdings: Auch als Privatmann sollte man einen An- und Verkauf nicht allzu oft wiederholen. Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien gekauft und wieder verkauft, gehen die Finanzbehörden nicht mehr von einem privaten Geschäft, sondern von einem steuerpflichtigen gewerblichen Grundstückshandel aus. „Die so genannte Drei-Objekt-Grenze sollte also tunlichst nicht überschritten werden, wenn man nicht zusätzliche Steuern zahlen will“, erläutert Schwab. Ein Sonderfall sind übrigens Immobilien, die zum Betriebsvermögen eines Unternehmens – also beispielsweise eines Familienbetriebs – zählen. Hier sind Veräußerungsgewinne jederzeit steuerpflichtig.

Sollte man als Privatmann auf den Immobilienverkauf doch Steuern zahlen müssen, dann werden diese für das Jahr der Veräußerung fällig. „Allerdings darf man Spekulationsverluste gegenrechnen, was die Steuerlast möglicherweise wieder mindert“, sagt Schwab. Gewinnmindernd wirken sich auch Modernisierungskosten aus, sofern diese 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen, sowie Werbungskosten (also etwa Makler- oder Notargebühren). Außerdem ist es möglich, den Kaufpreis auf mehrere Jahre zu splitten – dies verteilt die individuelle Steuerlast entsprechend, und man kann eventuelle Freigrenzen besser nutzen. Allerdings: Steuerlich geltend gemachte Abschreibungen werden vom Fiskus wieder zum Gewinn addiert. Fazit: „Bei Geschäften mit Immobilien sollte man sich daher auf jeden Fall von einem Steuerexperten beraten lassen“, rät der Kammerpräsident.

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