Finanzamt Augsburg Stadt: Anwendung der Gebäudefaktoren, ausgewiesen im Immobilienmarktbericht 31.12.2023, gemäß § 182 Abs. 2 BewG für die Grundstückswertermittlung

Anwendungszeitpunkt: Alle Stichtage innerhalb des Jahres 2024.

Geeignete Vergleichsfaktoren liegen vor für EFH/ZFH und Sondereigentum Wohnungseigentum. Bei Sondereigentum gibt es Vergleichswerte für PKW-Stellplätze (S.46 des Berichtes).

Ein- und Zweifamilienhäuser

Für Objekte in den o.g. Gebäudetypen gibt es geeignete Vergleichsfaktoren, die anzuwenden sind, soweit sie statistisch gesichert sind. Die Klassifizierungsmerkmale Baujahrsklasse, Wohnungsgrößenspanne und Wohnlage liegen vor. In den Gebäudefaktoren enthalten sind der Gebäudewert, der Wert des Grund- und Bodens, sowie der Wert der PKW-Stellplätze.

Die Tabellen sind zu finden auf den Seiten 93-94 Die Lageklassifizierung erfolgt über den Bodenrichtwert.

Zur Berechnung des Gebäudefaktors sind mindestens zwei unabhängige Größen zu verwenden. Vorrangig wertbestimmend sind bei o.g. Grundstücksarten die Tabellen für die Wohnfläche (wobei hier immer die Größe ab 80/100/120 m² zugrunde liegt), sowie für das tatsächliche Baujahr (ab 1880,1890,1900…). Der hieraus errechnete Durchschnittswert wird zugrunde gelegt. Dies ist mit dem Gutachterausschuss der Stadt Augsburg so besprochen. Sollten Argumente für die Anwendung der Tabelle Restnutzungsdauer vorgebracht werden, wird das geprüft und ggf. mit dem Gutachterausschuss abgeklärt.

Sollte ein Haus in keiner Weise mit den Vergleichsobjekten vergleichbar sein (z. B. Wohnfläche über 360 m²), kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Der Nachweis des gemeinen Wertes durch Gutachten ist immer möglich (§198 BewG).

Sondereigentum Wohneigentum (Eigentumswohnungen):

Für Wohnungseigentum im Sondereigentum gibt es geeignete Vergleichsfaktoren, die anzuwenden sind, soweit sie statistisch gesichert sind. Die Klassifizierungsmerkmale Baujahrsklasse, Wohnungsgrößenspanne und Wohnlage liegen vor. In den Vergleichsfaktoren enthalten sind der Gebäudewert, der Wert des Grund- und Bodens, nicht jedoch der Wert der PKW-Stellplätze.

Die Tabellen sind zu finden auf den Seiten 100-106

Die Lageklassifizierung erfolgt über die Gemarkung. Die Unterteilung der Gemarkung „Augsburg“ erfolgt nach der Bodenrichtwertzone:

• Gemarkung Augsburg (ohne Innenstadt): Bodenrichtwertzonen, die an der zweiten Stelle eine „1“ haben (z.B. 11361)
• Gemarkung Augsburg (nur Innenstadt): Bodenrichtwertzonen, die an der zweiten Stelle eine „2“ haben (z.B. 12137)
• Für die Gemarkungen Inningen, Bergheim und Siebenbrunn liegen keine Vergleichsfaktoren vor.

Zur Berechnung des Gebäudefaktors sind mindestens zwei unabhängige Größen zu verwenden. Nach Rücksprache mit dem Gutachterausschuss wenden wir die Tabelle Wohnfläche (ab 20/40/60… m²) und Baujahr an. Somit wären alle geforderten Klassifizierungsmerkmale abgedeckt. Die Definition „Wohnung“ gemäß § 181(9) BewG erfordert allerdings eine Wohnfläche von 23 m², weshalb Objekte unter 23 m² nicht im Vergleichswertverfahren bewertet werden. Der ermittelte Wert, multipliziert mit der Wohnfläche muss noch um den Wert eventuell vorhandener PKW-Stellplätze erhöht werden.

Hierfür finden sich Werte im Bericht auf Seite 46.

Sollte eine Wohnung in keiner Weise mit den Vergleichsobjekten vergleichbar sein (z. B. bei einer Wohnfläche über 300 Quadratmeter), kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung.

Der Nachweis des gemeinen Wertes durch Gutachten ist immer möglich (§198 BewG).